Hotellboom eller business as usual?

Intresset för investeringar i hotell ser inte ut att ha minskat. Inledningen av året startades i högt tempo med två norska entreprenörer på bettet med nya storprojekt.

Och frågan inställer sig om hotell är nästa överinvesterade marknad på väg in i en lågkonjunktur där projekten får övervint­ra på hyllan. Eller kan marknaden torka upp det ökade utbudet?

Visst finns det tecken på att stämnings­läget på marknaden försämrats sedan i höstas. Konjunkturinstitutets konfidens­indikator för hotellbranschen föll ordentligt under fjärde kvartalet och låg kvar på en låg nivå även under januari/februari. Men om det berodde på den allmänna oron på marknaden eller hade någon branschanknuten orsak är svårt att bedöma. Stämningsläget i hotellbranschen har inte försämrats mer än i någon annan bransch.

RBI/ByggFaktas databas visar att nyinvesteringarna i hotellanläggningar fördubblades under 2007. De var fyra gånger större än under toppen på den föregående högkonjunkturen. Sammanlagt byggstartades projekt med en bygg­volym på 200 000 kvadratmeter under 2007. Det innebär grovt räknat att omkring 3 500 nya hotellrum startades 2007.

Finns en del att jobba på

Är detta en stor mängd eller inte? I förhåll­ande till stocken av hotellrum är det inget stort tillskott. Det finns omkring 1 900 hotell i landet som samman­lagt har lite drygt 100 000 rum att erbjuda marknaden. Byggstarterna 2007 ökar stocken med tre till fyra procent det närmaste året. Det ser inte särskilt alarme­rande ut med en tillväxt i ekonomin som ser ut att bottna på 1,5 – 2,0 procent.

Men om jämförelsen i stället görs med kapacitetsutnyttjandet ser det lite annorlunda ut. Det låg under 2007 inte högre än omkring 35 procent mätt i andelen utnytt­jade bäddar. Det lämnar en hel del outhyrda bäddar eller uttryckt på annat sätt; branschen arbetar med en genomsnittlig vakansgrad på 65 procent. Det verkar som det finns en del att jobba på för marknadsföringsgänget.

Men anläggningskoncentrationen är stor; fem projekt svarade för omkring hälften volymen i de projekt som startades under 2007. Fyra storprojekt i Stockholm och ett i Göteborg svarade för hälften av byggstarterna 2007. Stockholms kommun svarade för drygt 30 procent av byggstarterna de senaste två åren och Göteborgs kommun för 15 procent; tillsammans närmare hälften av projektvolymen.

När det gäller en eventuell överhettning av marknaden är det helt klart Stockholms­marknaden som hamnar i fokus och kanske också Göteborg även om utbygg­nadstakten där varit väsentligt lägre sedan den föregående högkonjunkturen.

Stark start på året

Kapacitetsutnyttjandet i Stockholm är visserligen betydligt högre än i övriga delar av landet men inte högre än att an­delen outhyrda bäddar – vakansgraden - under ett år ligger på dryga 50 procent. Och sett i det perspektivet är det inget litet tillskott som är på väg in på marknaden. Men Stockholms Stad andas optimism; fram till 2010 behövs ett tillskott på drygt 2 000 hotellrum för att hålla marknaden i balans.

Intresset för investeringar i hotellanläggningar började vakna till liv på allvar under 2004. Under det året tillfördes marknaden omkring 120 000 kvadratmeter nya projekt som sedan ökade till 200 000 kvadratmeter året därpå. På den nivån har inflödet av helt nya projekt legat sedan dess.

Inledningen av 2008 började också starkt med norska investerare på bettet. Home Properties AB köpte ett hotellprojekt i Lindholmen som ursprungligen ägdes av Norra Älvstranden Utveckling AB. Host Hotelleiendom AS lanserade ett nytt storhotell i Arlandaområdet med omkring 600 rum. Lagret av hittills orealiserade hotellprojekt har ökat till omkring 700 000 kvadratmeter.