Finansene i orden

Kombinasjonen av bedriftens finansielle historie og disposisjoner blir utslagsgivende når hotellet for eksempel planlegger rehabilitering, og kontakter sin bankforbindelse for finansiering.

– Vi ser først og fremst på bedriftens dokumenterte historisk kontantstrøm sammen med en markedsanalyse av fremtidig inntektspotensiale, sier banksjef i DnB NOR, Trine Sundt. Hun leder et dedikert bankteam med spisskompetanse på hotellmarkedet. Deres fremste oppgave er å vurdere fremtidig betjeningsevne og dermed bankens risiko, og forstå både markedet og kundenes behov.

Driver eller eier
I noen tilfeller, og ofte på mindre steder, er det samme eier og driver av hotellet. I slike tilfeller kreves det historisk solid økonomi. Når hotellet kan vise til god økonomi over en lengre periode, samtidig som løpende vedlikehold er håndtert, gir dette en god indikasjon for hvor forsvarlig det vil være å gi nye lån. I de tilfellene hvor hotellet har en eier, mens driften forestås av en annen vil det foreligge en leiekontrakt, og da har banken et godt utgangspunkt for å vurdere bedriftens finansielle situasjon. Da baseres rehabiliteringen på hva driveren betaler i leie. For banken vil minimumsleienivåer være å foretrekke. 
– Og det naturlige resultatet hvis det skal rehabiliteres eller bygges ut, vil være at leien forhøyes, sier Sundt. 
En tommelfingerregel er at en leiekontrakt med en solid driver, er viktigere enn egenkapital.
– Hvis hotellet ikke har forventet inntekt, hjelper det ikke om egenkapitalen er veldig høy, lånet skal uansett tilbakebetales., understreker Sundt.

Enklere for kjedene 
Hun påpeker at det er mye enklere å vurdere om hotellet kan få nye lån hvis det dreier seg om et kjedehotell. 
– Hvis hotellet har en solid kjede i ryggen er bankens risiko nødvendigvis mindre. Vi vurderer kjeden som helhet, og i slike tilfeller kan det foreligge garantier fra morselskapet (kjedetopp), sier hun. 
Dog er det ikke alle kjeder som oppnår like mye risikovillig goodwill i finansielle kretser, kjedene må selvfølgelig vise til gode resultater og være villig til å stille opp.
– Ta for eksempel de store internasjonale hotellkjedene, fortsetter Sundt. 
– Dette er foretak som stort sett alltid baserer driften på franchise, eller managementavtaler. De ønsker ikke å stille med garantier for leienivåer. Da vil finansiering av nye hotell være vanskeligere.
En slik selskapsform krever at vi som bank må vurdere driften av det enkelte hotell selvstendig og om vi har tro på at et nytt hotell kan tilbakebetale lån på egen drift, sier hun. Dette er nok en medvirkende årsak til at det finnes få internasjonale kjedehotell i Norge. 

Nytt hotell
Skal det bygges nytt er det andre hensyn å ta, forklarer Sundt. Det er lettere å vurdere om en hotellutbygging lønner seg i de store byene eller i sentrale strøk. 
– Vi kjenner markedet og kan vurdere lønnsomheten og dermed vår sikkerhet i prosjektet. Verre er det utover i distriktene. Der skjer det relativt ofte at det planlegges nybygging av hotell, samtidig som allerede eksisterende hoteller sliter med inntjeningen. I slike tilfeller baserer vi oss på lokalkunnskap, sier hun. 
Samtidig kan en nyetablering slå bena under det allerede eksisterende etablissementet og Sundt anbefaler at om det kommer til nyetablering, bør det foreligge en helhetsvurdering av det lokale behovet.
–Her er det viktig at den enkelte kommuneadministrasjon er seg sitt ansvar bevisst i forbindelse med reguleringsplaner og byggetillatelser. Spørsmålene bør være; hvorfor vil vi ha et nytt hotell? Er det for å tiltrekke flere turister, skal det skapes arbeidsplasser, vil nyetableringen få andre konsekvenser og kan man se for seg alternativ bruk av eventuell gammel hotellbygningsmasse, avslutter Trine Sundt. 
 

Main Image:

Thumbnail Image: